Eine Bauvoranfrage klärt frühzeitig und verbindlich wichtige Zweifelsfragen Ihres Bauvorhabens in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit, bevor ein Baugenehmigungsverfahren eingeleitet wird. Dies kann beispielsweise die planungsrechtliche Zulässigkeit hinsichtlich der Gebäudehöhe oder der bebaubaren Tiefe des Grundstücks betreffen.

Eine Bauvoranfrage wird also vor einem Bauantrag gestellt, um als Bauherr wichtige Planungssicherheit zu erhalten, bevor Sie und Ihr Architekt Zeit und Kosten in detaillierte Planungen investieren.

In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen umfassend, wofür eine Bauvoranfrage nützlich ist, wie sie gestellt wird, welche Formulierungen Sie verwenden sollten, welche Fragen geklärt werden können und vieles mehr. Nach dem Lesen dieses Beitrags sollen Sie ein klareres Bild davon haben, welchen Nutzen eine Bauvoranfrage bietet und wie wir Sie bei Ihrem Bauprojekt unterstützen können.

1.Wofür ist eine Bauvoranfrage nützlich ?

Eine Bauvoranfrage ist zwar nicht zwingend notwendig, kann jedoch besonders bei unklaren Bausituationen oder speziellen Bauvorhaben für Planungssicherheit sorgen und Ihnen helfen, Zeit und Geld zu sparen.

Sie stellen eine Bauvoranfrage, um die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu klären, falls diese in bestimmten Aspekten nicht eindeutig ist und um mögliche rechtliche und bauliche Risiken frühzeitig zu erkennen. Außerdem verschafft Ihnen eine positive Rückmeldung der Bauaufsichtsbehörde Sicherheit und erleichtert die weitere Planung Ihres Projekts.

2.Wann ist es sinnvoll eine Bauvoranfrage zu stellen?

Es ist empfehlenswert, eine Bauvoranfrage zu stellen, wenn die baurechtliche Situation unklar ist. Solche Situationen treten häufig auf, wenn es für das Grundstück keinen Bebauungsplan gibt. Grundstücke, die vor 1960 bebaut wurden, sind davon meistens betroffen, da das Bundesbaugesetz (BBauG) erst 1960 in Kraft trat.

Ein Antrag auf Vorbescheid ist auch dann besonders empfehlenswert, wenn Sie ein Grundstück erwerben möchten, um es zu bebauen. Mit diesem Vorbescheid lässt sich klären, ob auf dem Grundstück und in dem geplanten Umfang ein Bauvorhaben realisierbar ist. Darüber hinaus kann auch die Zulässigkeit einer Umnutzung oder einer Erweiterung eines bestehenden Gebäudes überprüft werden.

Wenn Ihr Bauvorhaben im Außenbereich liegt, ist eine Bauvoranfrage ebenfalls häufig sinnvoll. Der Außenbereich befindet sich außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, also abseits des Ortsrands. Wenn Sie ein solches Grundstück verkaufen möchten, kann eine Bauvoranfrage z.B. bezüglich einer Umnutzung oder Erweiterung ein wichtiger Faktor für die Verhandlung des Grundstückspreises sein. Als Käufer erhalten Sie eine rechtsverbindliche Genehmigung für angefragte Teilaspekte Ihres Bauvorhabens.

Falls Ihre Projektplanung auf der Befreiung von einer Vorgabe eines Bebauungsplans basiert, ist es ebenfalls sinnvoll, frühzeitig zu klären, ob diese Befreiung überhaupt bewilligt wird. Wenn keine baurechtlichen Besonderheiten vorliegen und Ihr Bauvorhaben alle Vorgaben eines gültigen Bebauungsplans erfüllt, ist eine Bauvoranfrage nicht notwendig. In diesem Fall wird der Bauantrag mit hoher Wahrscheinlichkeit genehmigt.

3. Unterschiede zwischen Bauvoranfrage und Bauantrag

Während eine Bauvoranfrage nur Teilaspekte Ihres Bauvorhabens umfasst, indem sie explizit auf die von Ihnen gestellten Fragen eingeht, bestätigt die Baugenehmigung, dass die im Bauantrag vorgelegten Planungen alle rechtlich notwendigen Vorschriften erfüllen. Erst mit der Baugenehmigung kann Ihr Bauvorhaben gemäß den Bestimmungen des Baugenehmigungsverfahrens umgesetzt werden.

Wichtig: Sowohl die Bauvoranfrage als auch die Baugenehmigung sind nur zeitlich begrenzt gültig. Ihr Bauvorhaben ist erst mit dem Erhalt der vollständigen Baugenehmigung rechtlich abgesichert. Mit der Bauvoranfrage erhalten Sie noch kein Baurecht – Sie benötigen eine Baugenehmigung. Der Antrag auf eine Baugenehmigung wird auch als Bauvorlage bezeichnet.

4. Wann wird eine Bauvoranfrage gestellt?

Eine Bauvoranfrage wird in der frühen Planungsphase gestellt, bevor detaillierte Planungen und Gutachten erstellt werden. Sie gibt Ihnen die Möglichkeit, frühzeitig Feedback zu erhalten und Ihre Pläne entsprechend anzupassen.

Wenn ein Architekt für die Bauvoranfrage notwendige, umfangreiche Planungsunterlagen erstellt, werden die Leistungen in der Regel auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Die Bauvoranfrage fällt hauptsächlich in die Leistungsphase 2 (Vorplanung) und teilweise in die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). Je nach Bundesland und Bauaufsichtsbehörde sind die Anforderungen so hoch an die Pläne, dass Sie einen Architekten beauftragen müssen.

5. Wie läuft eine Bauvoranfrage ab?

Die Bauvoranfrage wird immer in schriftlicher Form bei der Gemeinde oder der zuständigen Baurechtsbehörde eingereicht. Dies kann die Kreisverwaltung, Stadtverwaltung oder Verbandsgemeindeverwaltung sein, sofern ihr Aufgaben der Bauaufsicht übertragen wurden. Informieren Sie sich bei der unteren Baurechtsbehörde – häufig finden sich auf der Website der jeweiligen Gemeinde Informationen zum Ablauf und die entsprechenden Formulare unter der Rubrik „Bauen“.

Sie müssen kein Bauherr sein, um eine Bauvoranfrage zu stellen. Auch als Kaufinteressent können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Ebenso benötigen Sie in den meisten Bundesländern auch keinen Architekten. Es kann jedoch sinnvoll sein, einen Architekten hinzuzuziehen, der Sie mit seinem Fachwissen berät und Pläne erstellt, die für das Bauamt hilfreich oder notwendig sind. Der Architekt berät Sie hinsichtlich Bauordnungs- und Planungsrecht und kann beurteilen, ob eine Bebauung des Grundstücks überhaupt möglich ist.

Ein Architekt kann ebenfalls beurteilen, ob eine Bauvoranfrage notwendig ist, und weiß, welche Unterlagen erstellt werden müssen, damit das Bauamt Ihre Fragen beantworten kann.

6. Muss ich für eine Bauvoranfrage Eigentümer sein?

Sie können eine Bauvoranfrage auch dann stellen, wenn Sie kein Eigentümer, sondern nur Kaufinteressent sind. Es kann sein, dass das Bauamt einen Nachweis über Ihr legitimes Interesse sowie eine Vollmacht des Grundstückseigentümers verlangt. In der Baupraxis kommt dies jedoch selten vor. Besprechen Sie das Vorgehen am besten mit dem zuständigen Bauamt.

7. Verbindlichkeit eines Bauvorbescheids

Ein förmlich gestellter Antrag ist rechtlich bindend. Der Grad der Verbindlichkeit des Bescheids sowie die Frage, ob ein förmlicher oder nur ein formloser Antrag möglich ist, unterscheiden sich je nach Bundesland.

8.Fragen, die Sie bei einer Bauvoranfrage klären können

Sie können alle relevanten Fragen klären, die für die Umsetzung Ihres Bauvorhabens wichtig sind. Dazu gehören beispielsweise Fragen zur Bauausführung, zu Grundstücksgrenzen, zum Naturschutz oder zu Befreiungen und Ausnahmen vom Bebauungsplan. Die Fragen müssen also objektbezogen sein und nicht allgemein.

• Ist das Vorhaben mit einer Firsthöhe von …, gemessen von … planungsrechtlich zulässig ?
• Die östliche Baugrenze wird um … m überschritten.

• Kann eine Genehmigung für die Fällung der nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume Nr. (…) gemäß Baumbestandsplan in Aussicht gestellt werden?

9. Welche Unterlagen werden für eine Bauvoranfrage benötigt?

Die Bauvoranfrage stellen Sie oder Ihr bevollmächtigter Architekt. Je nach Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) Ihres Bundeslandes müssen folgende Unterlagen eingereicht werden:

• Antragsformular, sofern es vom Bauamt angeboten und verlangt wird
• Kostenpflichtiger Auszug vom amtlichen Katasteramt (mit Informationen zur Lage des Grundstücks, zur Bebauung und anderen amtlichen Kennzahlen)
• Fragenkatalog mit Ihren detaillierten Fragen (sehr wichtig ist, dass die Behörde die Fragen mit „Ja“ oder „Nein“ beantworten kann)
• Beschreibung Ihres geplanten Bauvorhabens
• Relevante Unterlagen zur Beurteilung Ihrer Fragen, wie Bauzeichnungen, Berechnungen, Fotos, Übersichtspläne

Es kann sein, dass die Behörde weitere Dokumente benötigt. Erst wenn alle Unterlagen vorliegen und geprüft wurden, erhalten Sie einen Bauvorbescheid. Klären Sie daher am besten vor Einreichung mit dem Bauamt, welche Dokumente für die Klärung Ihrer Fragen notwendig sind.

Hier können Sie weitere wichtige Informationen zur Bauvoranfrage erhalten:

10. Wie lange dauert die Bearbeitung?

Die Bearbeitungsdauer einer Bauvoranfrage kann je nach Gemeinde und Komplexität des Projekts variieren. Die jeweilige Landesbauordnung regelt, wie lange die Prüfung durch das Bauamt dauern darf. Die untere Baurechtsbehörde muss in der Regel spätestens innerhalb von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen über die Bauvoranfrage entscheiden.

Die Bauaufsichtsbehörde kann diese Frist aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängern. Planen Sie jedoch mit einer Bearbeitungszeit von etwa drei Monaten. Es ist ratsam, diesen Zeitraum in Ihre Planung einzubeziehen, um Verzögerungen beim Start Ihres Bauprojekts zu vermeiden.

Tipp:Prüfen Sie, wann die nächste Sitzung in Ihrem Gemeinderat stattfindet, damit Sie die Bauvoranfrage rechtzeitig einreichen können. In kleineren Ortschaften tagt der Gemeinderat oft seltener, was die Bearbeitungszeit verlängern könnte.

11. Was kostet eine Bauvoranfrage?

Die Kosten für eine Bauvoranfrage hängen vom Umfang der erforderlichen Unterlagen, der Komplexität des Projekts und dem Bearbeitungsaufwand der zuständigen Baubehörde ab. Je mehr Fragen beantwortet werden müssen, desto höher sind die Kosten. Auch die Kosten für den Architekten variieren je nach Aufwand. In der Regel liegen die Kosten für eine Bauvoranfrage zwischen 500 und 3.000 Euro.

Wenn der Architekt umfangreiche Planungsunterlagen erstellt, werden seine Leistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Die Bauvoranfrage fällt hauptsächlich in die Leistungsphase 2 (Vorplanung) und teilweise in die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). Es ist ratsam, sich vorab über die genauen Kosten zu informieren und diese in Ihr Budget einzuplanen.

Wichtig:Informieren Sie sich im Vorfeld über die Gebühren bei der zuständigen Behörde und die Kosten für die Architektenleistung. Planen Sie die Kosten für eine Bauvoranfrage in den Gesamtkosten Ihres Bauprojekts mit ein.

12. Wie geht es weiter, nachdem Sie eine Bauvoranfrage gestellt haben?

Ein positiver Bescheid bedeutet, dass Sie in die nächste Planungsphase einsteigen und anschließend einen Bauantrag stellen können. Erst wenn dieser genehmigt wurde und die Baufreigabe erteilt ist, können Sie mit der Umsetzung Ihres Bauvorhabens beginnen. Gerne unterstützen wir Sie bei der weiteren Umsetzung Ihres Projekts.

13. Wie lange ist eine Bauvoranfrage gültig?

Die Gültigkeit der Bauvoranfrage ist je nach Bundesland zeitlich begrenzt, in der Regel auf drei oder vier Jahre. In den meisten Bundesländern kann die Gültigkeit auf schriftlichen Antrag verlängert werden.

14. Ist ein Architekt für eine Bauvoranfrage notwendig?

In vielen Bundesländern ist generell kein Architekt notwendig, um eine Bauvoranfrage zu stellen. Jedoch kann es sein, dass die geforderten Unterlagen vom Bauamt nur von einem Experten erstellt werden können. Daher kann es indirekt notwendig werden einen Architekten mit einzubinden. Wir empfehlen generell di Einbindung eines Architekten, da dieser mit seiner Expertise bewerten kann, ob überhaupt eine Bauvoranfrage notwendig ist und dann auch den Ablauf professionell und zeitsparend für Sie übernimmt.

Zusammenfassung

• Mit einer Bauvoranfrage klären Sie frühzeitig wichtige baurechtliche Fragen zu Ihrem Bauvorhaben.
• Die Bauvoranfrage wird immer schriftlich gestellt.
• Die Bearbeitungszeit bis zum Bescheid hängt von der Anzahl der Fragen und dem Aufwand der Behörde ab – in der Regel ca. 3 Monate.
• Die Fragen müssen so formuliert sein, dass sie mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden können.
• Die Kosten für eine Bauvoranfrage setzen sich aus dem Aufwand der Behörde und den Leistungen des Architekten zusammen.

Tipps für Ihre Bauvoranfrage

• Klären Sie im Vorfeld, welche Unterlagen Ihre Bauaufsichtsbehörde benötigt.
• Ziehen Sie bei komplexen Projekten immer einen erfahrenen Architekten oder Planer hinzu, um die bestmögliche Unterstützung zu erhalten.

Vorteile einer Zusammenarbeit mit uns

Abschließend möchten wir betonen, wie wichtig eine fundierte Bauvoranfrage für den Erfolg Ihres Bauvorhabens ist. Als erfahrenes Architekturbüro unterstützen wir Sie in Ihrem Projekt umfangreich auch in jedem Schritt dieses Prozesses. Zunächst klären wir gemeinsam, ob eine Bauvoranfrage überhaupt notwendig ist. Sollten Zweifel hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit bestehen, identifizieren wir die entscheidenden Aspekte, die in der Bauvoranfrage angesprochen werden sollten.

Darüber hinaus stehen wir im direkten Kontakt mit dem zuständigen Bauamt, um die erforderlichen Unterlagen zu ermitteln und diese für Sie zu erstellen. So gewährleisten wir, dass Ihre Fragen klar und präzise formuliert sind und Sie von Anfang an Planungssicherheit erhalten. Verlassen Sie sich auf unsere Expertise, um Ihre Bauvisionen erfolgreich umzusetzen!

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